2025년 부동산 대출 규제 총정리
2025년 부동산 대출 규제 총정리
실거주 강화·다주택 억제… 집 사기 더 까다로워진다!
2025년 6월 27일, 정부는 부동산 시장에 다시 불고 있는 ‘영끌·갭투자’ 열풍을 차단하고 실수요자를 보호하기 위해 주택 관련 금융 규제 대책을 발표했습니다.
핵심은 대출 축소, 실거주 요건 강화, 그리고 투기 목적 다주택 구매 차단입니다.
정부는 이번 조치가 일시적인 시장 진정이 아닌, 건강한 주거 시장으로의 체질 개선이라고 설명했습니다.
달라지는 부동산정책 주요 내용 요약
| 수도권 주담대 | 6억 원 이하로 제한 |
| 생애최초 주택구입 LTV | 80% → 70%로 낮아짐 |
| 갭투자 차단 | 6개월 내 실거주 전입 의무화 |
| 다주택자 대출 | 신규 주택 구입 시 대출 금지 |
| 전세자금대출 | 보증비율 10% 축소 (90%→80%) |
| 디딤돌·버팀목 대출 | 대출한도 및 조건 축소 |
| 대출 만기 | 기존 40년 → 30년으로 단축 |
| 생활안정자금 | 목적 대출은 최대 1억 원까지 제한 |
부동산규제 세부 내용 분석
1. 수도권 내 주담대 한도, '6억 원'으로 고정
서울을 포함한 수도권과 투기과열지구에선 주택담보대출 한도가 6억 원으로 묶입니다.
이제부터는 LTV 비율보다 대출 ‘총액’ 자체가 중요한 기준이 됩니다.
예를 들어, 12억 원짜리 주택이라도 대출로는 최대 6억 원만 받을 수 있어, 자금 여력이 없으면 진입 자체가 어려워질 수 있습니다.
2. 생애최초 구매자 혜택도 축소
기존에는 생애최초로 집을 구입하면 LTV 80%까지 허용되었지만, 이제는 수도권에선 70%까지만 대출이 나옵니다.
지방은 기존과 동일하게 80%가 유지되지만, 수도권 실수요자 입장에서는 부담이 커질 수밖에 없습니다.
3. 실거주 요건으로 갭투자 원천 차단
새로 집을 사는 사람은 대출을 받은 뒤 6개월 이내에 해당 주택에 실제로 입주해야 합니다.
전세 세입자를 두고 대출만 받고 버티는 갭투자 방식은 더 이상 불가능합니다.
4. 다주택자는 사실상 대출 봉쇄
수도권 또는 규제지역에서 2채 이상 보유한 사람은 신규 주택담보대출을 받을 수 없습니다.
1주택자가 두 번째 주택을 사는 경우에도 기존 주택을 6개월 이내 매도해야 대출이 허용됩니다.
이는 다주택자의 레버리지 매수를 막기 위한 강력한 조치입니다.
5. 전세대출 및 정책자금 축소
- 전세보증비율은 90%에서 80%로 낮아집니다.
- 청년·신혼부부 등이 활용하던 디딤돌 대출과 버팀목 대출도 한도와 조건이 까다로워집니다.
예: 디딤돌 대출 한도는 2.5억 → 2억 원
6. 대출 만기 축소 & 생활안정자금 제한
- 주택담보대출의 최장 만기가 기존 40년에서 30년으로 줄어듭니다.
- 또한 주택을 담보로 받는 생활자금 대출도 최대 1억 원까지만 허용됩니다.
일부 언론은 “이번 규제는 대통령실의 지시에 따른 것”이라고 보도했지만,
대통령실 측은 “이번 대책은 금융위원회에서 자율적으로 마련한 정책”이라며 관련성에 선을 그었습니다.
또한 국토부는 “다음 달 초 추가 종합대책 발표” 보도는 사실이 아니라고 해명했습니다.
주택 실수요자를 위한 핵심 Q&A
Q. 수도권에서 집 살 수 있을까요?
A. 대출 여력이 줄어들어 자금 계획이 더욱 중요해졌습니다. 부모 지원이나 중도금 무이자 등 다양한 전략이 필요합니다.
Q. 갭투자 계획은 어떻게 해야 하나요?
A. 실거주 조건 때문에 현실적으로 불가능합니다. 전세 끼고 매수하는 투자 방식은 중단하는 것이 좋습니다.
Q. 다주택자는 주택 매수 못하나요?
A. 대출이 불가능하므로 사실상 불가능합니다. 현금 매수 외에는 대안이 없습니다.
이번 규제는 명확합니다.실요자 중심의 시장만 허용하고, 투기 목적의 접근은 철저히 배제하겠다는 정부의 강력한 의지가 담겨 있습니다.
그만큼 대출 기반의 자산 확대 전략은 더 이상 유효하지 않다는 의미이기도 합니다.