2025년 강남·서초 토지거래허가제 대폭 강화! 실거주 목적 증명 필수

2025년 3월 24일부터 서울 강남·서초 지역을 중심으로 토지거래허가제가 대폭 강화되었습니다. 특히 실거주 목적이 핵심 기준으로 추가되면서, 단순 매매를 목적으로 한 거래는 사실상 어려워졌습니다. 이번 조치는 부동산 시장 과열을 사전 차단하고, 실수요자 중심의 시장 질서를 확립하기 위한 핀셋 규제로 해석됩니다.

📍 적용 대상: 강남·서초 자연녹지 및 전체 아파트 단지

👉 송파·용산구 아파트 단지까지 확대 포함
👉 총 2,200개 단지, 약 40만 호가 허가 대상

🕒 시행 기간: 2025년 3월 24일 ~ 9월 30일 (총 6개월간)

🔍 기존 토지거래허가제와의 차이점은?

구분기존 토지거래허가제2025년 강화 조치

✅ 적용 대상	일부 택지 및 녹지 지역 중심	강남·서초 전체 아파트 + 자연녹지 전면 확대
✅ 허가 기준	일정 면적 초과 시 허가 필요	실거주 목적 명확히 증빙 필요
✅ 실거주 의무	허가 후 2년 실거주(단속 미흡)	거주계획서 제출 + 사후 모니터링 강화
✅ 허가 면적	일부 개발 예정지	강남·서초 전체 지역 약 27.3㎢

 

👉 핵심 포인트: 정부가 단순한 면적 규제에서 한 걸음 더 나아가 ‘거래 목적’ 자체를 들여다보는 구조로 바뀌었다는 점입니다.

📌 포함된 지역은 어디?

서울시가 발표한 구체적인 허가구역은 다음과 같습니다.

• 강남구: 개포동, 일원동, 자곡동, 세곡동, 율현동, 대치동, 수서동 (총 6.02㎢)
• 서초구: 방배동, 내곡동, 양재동, 우면동, 염곡동, 신원동, 원지동, 서초동 (총 21.27㎢)

뿐만 아니라 송파구·용산구 전체 아파트 단지도 허가구역에 포함되어,
서울 핵심 4개 구에 위치한 전 아파트 단지가 모두 규제 대상이 됩니다.

🏠 실거주자도 반드시 허가 받아야 함!

실거주 목적의 구매자라 하더라도 아래 조건을 충족해야 매수가 가능합니다.

• 사전에 거래허가 신청 필수
• 입주 예정일, 거주 인원, 전월세 계획 등 구체적인 실거주 계획서 제출
• 승인 후 2년간 실제 거주 이행 필요
• 정부의 사후 모니터링을 통해 위반 여부 지속 점검

👉 단순한 “실거주 예정입니다” 수준의 진술은 통하지 않습니다.

⚠️ 허가 없이 거래하면 어떻게 되나?

허가구역 내에서 허가 없이 매매계약을 체결하거나, 허위 진술로 계약할 경우
강력한 법적 제재가 뒤따릅니다.

• 계약 무효
• 2년 이하 징역 또는 2,000만 원 이하 벌금
• 허가 취소 및 부동산 취득 자체 무효 처리
• 정기 모니터링을 통한 실거주 여부 점검

📈 정부가 이렇게까지 나선 이유는?

최근 강남 재건축 단지를 중심으로 투자 수요가 급증하고,
2024년 하반기부터 수도권 집값이 다시 상승 조짐을 보이면서 정부가 사전 규제에 나선 것입니다.

• ✅ 강남권 재건축 호재 → 거래량 급증
• ✅ 투자 목적 매수자 증가 → 집값 반등 우려
• ✅ 실수요 중심 시장 조성 필요성 대두

👉 결과적으로 정부는 시장 과열을 사전에 잡기 위한 선제 조치로 이번 허가제 강화를 시행한 것입니다.

✅ 최종 요약 체크리스트

항목내용

📌 대상 지역	강남·서초 자연녹지 및 전체 아파트 / 송파·용산 아파트 단지
📆 시행 기간	2025년 3월 24일 ~ 9월 30일 (6개월간)
🧾 거래 조건	실거주 목적 명확히 증빙 → 계획서 제출 및 2년 실거주 의무
⚠️ 주의사항	허가 없이 매매 시 계약 무효, 형사처벌, 실거주 모니터링 강화

 

 

이번 조치는 단순한 부동산 규제가 아니라, 실수요자 중심 시장 질서를 구축하기 위한 제도적 장치입니다.
매매를 계획하고 있다면, 반드시 거래허가 대상 여부와 실거주 요건을 꼼꼼히 확인하세요.